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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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個人事業主として不動産会社から独立して、様々なネットビジネスや不動産投資で生計を立てています。

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法人様から申込をもらいましたが・・・

2012年07月16日(月)


 3月27日



 物件1号に申込みをして頂いた法人さんに、

 こんな条件を提示してみました。

 入居者が外国人5人(出稼ぎの方々)ということだったので、



 ・近隣住民へのあいさつと会社連絡先を住民に教える

  (住民からのクレームが直接借主の会社にいくように)

 ・設備関係の修理をすべて借主負担にする

   (大人5人の入居では設備の面倒をみれないと説明)

 ・家賃保証契約をトリオ50にする

   (家賃滞納が起こると無条件で補填されるため)



 上記のような条件を提示しました。

 ちょっと厳しいですかね、、、特に設備の修理のところが・・・

 ただ、こちらもそれ相応のリスクを負うことになりますので、

 どんな形にせよメリットも享受できるような条件にしてみました。

 ちなみに、条件を提示してから3日間経ちましたが、

 解答は保留のままです(汗)。

 おそらく、借主の法人さんも私が提示した条件がキツイと感じて、

 期限ギリギリまで別の物件を探しているのかもしれません。

 実のところ、

 この案件に関しては、断られてもあまり痛くありません(笑)。

 正直いってどちらでもいいって感じです。

 少々惰性な印象を受けるかもしれませんが、

 今後の物件管理を考えるとやはり面倒かなと思うところもありますので・・・



入居申し込みが・・・ でもブラック!?

2012年05月21日(月)

 2012年2月28日



 物件1号の入居者募集をお願いしている大宮の業者さんから

 申込みが入りました。

 お客様は「大変気に入っている」とのことで、

 手塩にかけた物件1号が褒められいるような気がして、

 非常にテンションが上がってしまいました(笑)。

 がしかし、申込みから2日後に業者さんから嫌な連絡が・・・

 どうやら、このお客様はブラック(過去にクレジットで滞納)らしく、

 保証会社の審査に落ちてしまったとのこと。

 さらに、

 属性の良い連帯保証人を付けるという方向で動いてくれたそうなのですが、

 そのお客様の父親もブラックだったそうで・・・

 まさに、「蛙の子は蛙」を地でいく親子ですね(汗)。

 今回の申込みがダメになったのは非常に残念でしたが、

 部屋の中を見て気に入ってくれたという事実が私にとっては、

 かなり嬉しい事実です。

 少し勇気が湧きました(笑)。

 それと、以前メルマガにて紹介した薄い申込みですが、

 案の定キャンセルとなりました。

 よくあんな薄い申込みで入居者募集を止めてほしいと言えますよね・・・

 調子の良いことばかり言う不動産業者は相手にしないほうが無難です。





入居申込みが入ったけど・・・

2012年05月16日(水)

 2012年2月24日



 物件1号の入居者募集をお願いした地元業者から、

 「入居申込み」をしたいという連絡が入りました。

 しかも、その業者さんを訪問した3時間後ぐらいです(汗)。

 その「入居申込み」の内容が、

 いかにもガッツキ系の不動産業者っぽいものでした。

 その内容というのが、

 かなり遠方のお客様が物件の中を見ないで申込みをするということで、

 早々に入居者募集を止めてほしいというものでした。

 なんとも薄~い内容ですよね(汗)。

 ちなみに、こういった内容の薄い申込みは、

 不動産業界では「物件を抑える」という言い方をします。

 特に、人気のある新築物件等でよく使われる業者の手口です。

 (物件1号は、もちろん人気等あるはずもないですが・・・)

 「物件を抑える」のおおまかな手口ですが、

 まだ申込むかどうか悩んでいるお客様に、

 業者「すぐになくなってしまう人気物件ですので、とりあえず申込んで

    この物件を抑えてしまいましょう」

 といった具合でお客様に提案します。

 要するに、こういった手口によって入った申込みは非常に内容が薄いんです。

 薄い申込みか否かの判断は少々難しい場合もありますが、

 とにかく契約を急がせることが重要です。

 契約までは、募集を止めざるおえない状況になるでしょうが、

 契約の締結を1週間以内にお願いすることができれば、

 募集活動の停止を短期間でとどめることが可能となります。

 ちなみに、今回の私の場合は、募集を止める条件として

 「とりあえず申込書を送ってくれないと募集は止めません」

 と業者さんに解答しました。

 仮に申込書が届いて、問題のない入居者さんだとわかったところで、

 契約を早々に締結できないようであれば、同じく募集は止めないつもりです。

 少し強気すぎるのでは??・・・、と思われるかもしれませんが、

 仲介手数料のことしか考えいないような業者に振り回されないためにも、

 これぐらいの対応をしたほうが良いです。

 不動産業界には本当に曲者が多いので、ご注意を・・・

 (私も含めてかな・・・笑)



ボロ戸建 とりあえずリフォーム完了

2012年05月13日(日)

 2012年2月22日



 物件1号のリフォームがとりあえず完了しました。

 つきまして、ビフォーorアフターを写真でご紹介します。

 といっても、低予算・セルフリフォームなので、

 「劇的」とまでは言えませんが、

 最低限人が住める部屋になったと思います(笑)。

 写真→ http://fudousandekasegu.com/bukken1gouafter/

 (セルフリフォームした箇所です)

 費用対効果が抜群なのは、砂壁の水性ペンキ塗装です。

 6帖のDKが約9000円程度で写真の状態になります。

 さらに特筆すべきは、原状回復費用です。

 ビニールクロスような張り替えは必要なく、

 水性ペンキを薄く上塗りするだけで現状回復が完了します。

 上塗りだけなら、3000円程度で十分できます。

 見栄えは当然ビニールクロスの方が良いのですが、

 低価格帯の物件ならば見栄えよりも極力経費を圧縮する方法を考えたほうが

 良いと思います。

 ワンルームと違って、戸建は現状回復費用が高くつきますので・・・

 (しかも、地方戸建は都心のワンルームと家賃があまり変わらない・・・)

 それと、地元の業者を2件ほど訪問して、入居者募集をお願いしてきました。

 そして驚くべきことに、

 入居者募集を依頼して数時間後、いきなり「申し込み」の連絡がはいりました。

 でも、その「申し込み」の内容がいかにも

 ガッツキ系の「不動産屋」らしいものでして・・・

 詳しくは次回のメルマガにて、ご報告致します。



入居者募集本格化 マイソクを発行!

2012年05月09日(水)

 2012年2月18日



 物件1号の入居者募集をお願いしている業者が、

 埼玉県川越市近辺の不動産業者さん宛の

 マイソク図面(募集チラシ)を配布してくれました。

 (マイソクといっても、実際はアットホームによる図面配布です)

 これによって、今週いろいろと反響がありました。

 がしかし、どの反響も少々クセがあるものばかりでした・・・

 例えば、

 ・70歳オーバーの生活保護男性

 ・猟犬(大型犬)を飼育する方

 ・自宅建替えのための短期入居(半年程度)

 どれも、申し込みをもらったところで入居を許すか

 少々悩む案件ばかりです・・・

 まぁ、家賃をかなり安く設定しているので、

 ある程度は予想していました。

 といっても、このご時世あまり贅沢ばかりいってられないので、

 もし申し込みを頂ければ真剣に検討してみます。

 今のところ進展がないので、おそらく申し込みすらなそうですが・・・

 地元ではない大宮駅の業者に募集を頼んでそこそこ反響があるようなので、

 ひとまず安心しました。

 早く入居者が決まることを祈ります(笑)。


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