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不動産競売 今後の展望

2012年07月22日(日)

 競売の落札結果を見てみると、落札価格が高騰していました(汗)。

 これは、私にとっては死活問題ですので、その原因を考えてみました。

 落札価格高騰の原因として考えられるのは、

 ・ 競売になる物件が減った

 ・ 入札参加者が増えた

 ざっくり分類すれば、こんなところでしょう。

 まず、「競売になる物件が減った」ですが、これは事実です。

 住宅新聞の山田純男さんの記事によると、

 2010年の競売物件数は、2009年の35%減になっているそうです。

 この記事を見る限りでは、競売物件は確実に減っています。

 35%というのは、ものすごい数字ですよね。

 すべてのエリアが35%減というわけではないでしょうが、

 私の主戦場である埼玉県でもかなり減っているように感じます。

 では、競売物件が減少した原因は何なのか・・・

 世間一般的には、

 「モラトリアム(返済猶予制度)が原因では?」と言われています。

 モラトリアムとは、

 住宅ローン等の返済困窮者に銀行が返済猶予を与えるという時限立法です。

 (期限は、平成25年3月31日まで。)

 債務返済に猶予を与えるということは、

 言い換えれば「差し押さえ」を猶予するということです。

 差し押さえが猶予されてしまえば、競売物件が減るのは必然・・・

 モラトリアムだけが原因ではないかもしれませんが、

 大きく×2、影響を及ぼしているのは間違いありません(汗)。

 続いて、「入札参加者が増えた」についてもモラトリアムが

 関係しているのではないかと私は考えています・・・

 

※入札数の変遷はBITで調べられます。リンクを張りたかったのですが、

  なぜか無効リンクになってしまいました。

  興味があるかたはこちらから検索してみてください。

  ただ、肝心の平成22年のデータがまだ見れません・・・
  BIT→  http://bit.sikkou.jp/
  (トップページの「全国過去」のリンクから検索できます。)



 というのも、モラトリアムによって物件が減ってしまったのは、

 不動産競売だけではないからです。

 もうひとつ減ってしまったのは、一般市場に売り出される物件です。

 一般市場に出回る物件の売主には、

 「住宅ローンの返済がキツイ」という売却理由の方がけっこう多いんです。

 つまり、モラトリアムによってそれらの売主の売却動機がなくなったわけです。

 市場に出回る物件が減るとだれが困るのか・・・

 不動産業者ですよね。

 不動産業者の主な稼ぎ口は、不動産の仲介と転売です。

 仲介の場合、物件が減るということは仲介できるが物件が減るということ。

 転売の場合、一般市場から仕入れる物件が減るということ。

 今回の話題に直接関係があるのは、転売業者のほうです。

 転売業者が一般市場から仕入れる物件が減ってしまうと、

 新たな仕入先を開拓しなければなりません。

 その新たな仕入先が不動産競売だったらどうでしょうか。

 入札に参加する不動産業者が増えますよね・・・

 ちなみに、これは私の推測にすぎません。

 しかし、多かれ少なかれ、不動産競売に流れてきている業者がいるのは確かです。

 私の知っている業者さん2社が、不動産競売に本格的に参加するそうです。

 これは、氷山の一角でしょう(汗)。

 今後さらに、競売に参加する不動産業者が増えると予想されます。

 それともうひとつ、入札数が増えた原因は、モラトリアムとは関係ありませんが、

 「不動産投資ブーム」だと思います。

 つまり、不動産競売に参加する個人の方が増えたということです。

 これは、間違いありませんね(笑)。

 インターネット上でも、不動産競売のノウハウ、

 競売物件の情報を簡単に見れるようになったことを考えると、

 それだけ不動産競売が注目を集めているという証拠でしょう。

 それと、競売代行業者も元気があるみたいです(笑)。

 しかし、競売物件が減っても、入札参加者が増えても、

 悲観的になる必要はありません・・・

 競売物件が減っても、入札参加者が増えても、

 悲観的になる必要はありません・・・

 というのも、モラトリアムの期限である平成24年3月31日以降に

 「競売物件がまた増える」と勝手に私が想定しているからです(笑)。

 モラトリアムは、返済を維持的に猶予するだけで、借金が免除するわけではありません。

 つまり、返済猶予期間に復活できなかった方々は、また差し押さえの憂き目に見舞われます。

 しかも、水をせき止めていた堤防が崩壊するように、ドバっと。

 (不謹慎な発言をお許しください・・・)

 そうすると、また競売になってしまう物件が増えるのではないかと、予想しています。

 絶対とはいえませんが・・・(汗)。

 今年の不動産競売は、良い条件で落札するのは難しいかもしれませんが、

 何も悲観的になることはありません。

 この1年を来年の準備期間として、

 不動産競売の勉強をして「知識武装」するのはいかがでしょうか?

 考え方を変えれば、良い準備期間が用意されているわけです。
 ポジティブシンキングですね(笑)。




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