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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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出口が迎えやすい土地・迎えにくい土地

2011年10月06日(木)

「不動産投資は、出口を迎えて初めて利益が確定する」



 いわば不動産投資の定番ノウハウ・格言ですね・・・

 定番ですので、もちろん重要なことです。

 というわけで、本日は売却しやすい土地についてお話します。

 以前のメルマガで、

 私が20坪以下の土地の物件は売りづらいので

 投資対象から外したエピソードをお話しました。

 この件をちょっと掘り下げます。

 20坪以下で売りづらいのは、埼玉県南部の某所の話であり、

 都心エリアでは20坪の土地でも普通に売れます。

 というのも、都心は人気が高いということと、

 土地自体が高額なので、建物+20坪の土地の金額が、

 一般的なサラリーマンが組める住宅ローン金額と

 マッチしているという要因もあります。

 これとは、逆に埼玉県南部で売れやすい土地の大きさは、

 おおよそ30坪程度の整形地です。

 これも住宅ローンを組める金額に大きく関係しているような気がします。

 都心よりも土地が安い分、

 住宅ローンで購入可能な土地が広くなるというわけです。

 これがさらに、東京から離れて土地が安いエリアに突入すると、

 もっと大きな土地のニーズが高くなってくると考えられます。



 ※ちなみに、日本サラリーマンの平均年収412万円(平成22年)で、

 審査金利4%、返済期間35年、返済限度年収の40%で計算すると、

 おおよそ3100万円程度の融資を受けることができます。



 山間部等で30坪の整形地といっても、簡単に売れるでしょうか・・・

 もちろん、しっかりした調査が必要ですが、

 なんか30坪でも物足りない気がします。

 「このエリアで売りやすい土地の大きさ」

 これも意識して、出口戦略を組み立てたほうが良いです。

 地元の不動産屋さんに聞けば、一発でわかるはずです。



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