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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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個人事業主として不動産会社から独立して、様々なネットビジネスや不動産投資で生計を立てています。

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物件2号 売却

2016年02月19日(金)

2015年中盤に物件2号を売却しました。

理由は、今後の修繕費用に一抹の不安を覚えたからです。

まだ賃貸収入を得られるでしょうが、手間がかかりそうなので、

このタイミングで売却です。

買った時よりも約50万円ほど高く売却することができました。

それも秒殺的に不動産業者が買ったので、もっと高くすればよかったと少し後悔です。

さて、これから物件4号探しです。

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ついにキタキタが修繕が・・・

2013年03月14日(木)

 ついに来てしまいましたこの時が・・・

 というのは、物件2号に修繕が発生してしまいました。

 がしかし、

 修理個所はトイレタンクのボールタップ交換だけで済みました。

 危ない、危ない(汗)。

 これが、雨漏りや給湯器の故障でなくてよかったです。

 「ついに」という言葉を使いましたが、物件2号は築40年の戸建なので、

 「頻繁」に修繕がきそうな物件なんですよね、本当は・・・

 修繕が起こらなそうな物件を吟味して選んでいるわけですが、

 設備・建物の内部をすべて見ているわけではありませんので、

 あと「運」も間違いなく大事になってきます(笑)。

 不動産系のメルマガで「運」とか言ってしまったら、

 元も子もありませんが、実際のところ「運」もかなり大事です。

 築古戸建は、比較的修繕が発生しやすい物件ですので、

 こんな具合に利回りが徐々に低下していきますね。

 ということで、今後も物件に何か起きましたら、

 メルマガにてご報告します。

 暖かく見守ってくれる嬉しいです。



物件2号の実質利回り公開

2012年07月26日(木)

 2012年7月14日



 物件2号の入居者が決まりました。

 約3ヵ月の長期戦となりましたが、本日契約が無事完了しました。

 物件1号の時と同様に、初年度の実質利回りを発表します。



 【費用項目】

 ・売買代金

 ・仲介手数料

 ・不動産取得税

 ・登録免許税

 ・固定資産税、都市計画税清算

 ・リフォーム費用

 ・火災地震保険初年度分

 ・賃貸仲介手数料

 ・賃貸広告料

 成約賃料 55000円



 初年度実質利回り・・・、 20,02% となりました。

 そこそこ高い利回りかと思いますが、

 そこは土地14坪しかない「出口困難物件」ですから・・・

 出口(売却)を迎えて初めて利益が確定しますので、

 多少の高利回りで喜んでいる場合ではありませんね(汗)。

 さらに築40年のボロ戸建ですので、これからの修繕等が

 どうなってくるのか・・・、不安でもあり楽しみでもあります。

 すべて勉強のつもりで頑張っていきたいと思います。



入居者がなかなか決まりません・・・

2012年07月25日(水)

 2012年6月15日



 物件2号の入居者募集を開始してから2ヵ月が経ってしまいました。

 2ヵ月というのは本当に早いですね。あっという間です。

 内見は多いものの、なかなか申し込みが入らない。

 図面レベルでの家賃は適正だけれども、

 物件自体の力不足で決まらない典型的なパターンですね(汗)。

 日当たりが悪いという部分が、ここまで重大な欠点になるとは、

 私自身、読みが甘かったと深く反省しているところです。

 日当たりの善し悪しがある程度許されるのは、

 単身者用のワンルームマンションだけかもしれませんね・・・

 (もちろん立地の良さと家賃の安さが伴う必要がありますが)

 戸建のようなファミリータイプの物件にとって、

 日当たりが悪いというのは深くそして大きいマイナスポイントでした。

 賃貸仲介営業マンというプロの立場であるにもかかわらず、

 なんともお恥ずかしい話です(汗)。

 そこで早速、家賃を下げました。

 これで決まってくれればいいのですが、

 これはは第一段階の値下げです。

 最悪、生活保護の単身者が入居できるレベルの家賃まで

 下げることになるかもしれません。

 ただ、それでも実質利回り16%以上は確保できそうです。

 やはり、「安く仕入れる」というの本当に大事ですね。

 ここで失敗すると、

 容易に家賃を下げることすらできなくなりますので・・・



物件を安く買っておいてよかった・・・

2012年07月24日(火)

 2012年5月10日



 物件2号の募集状況ですが、

 案内はコンスタントに入るものの、申し込みがありません。

 つまり、お客様からの感度(良い反応)がでないんです・・・

 その原因ですが、やはり最初から懸念していた「日当たり」です。

 こればっかりは、物理的な問題ですので対策がとりづらい。

 そうなると、家賃を下げることによって、

 お客様の申し込みへのハードルを下げるしか方法はありません。

 (現状以上のリフォームは検討しておりません)

 家賃を下げると、当然利回りが低下するわけですが、

 初めの仕入れ値を抑えておけば、

 余裕をもって家賃を下げることができます。

 家賃を下げるか検討する → しかし利回りが下がることを懸念する

 この状況になってみると、物件を安く買っておくことは、

 本当に大事なことだと痛感させられます。

 ごく当たり前のことだと思われるかもしれませんが、

 客付けに苦戦する傾向にある「地方物件」の購入を検討するなら、

 非常に大事な「心構え」です。

 「とにかく物件がほしい」という欲求を抑えて、

 賢い物件購入ができるように努力したほうがいいです。

 個人的には、現金で「地方物件」を買うなら、

 表面利回りで18%以上あったほうが良いと思います。

 (想定される修繕費にもよりますが・・・)

 それより下回ると、あまり旨味がないような気がします。



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所有物件一覧

【物件1号】


埼玉県南部エリア
実質利回り16.02%
1975年築
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【物件2号】

2015年売却済

埼玉県南部エリア
実質利回り20.02%
1971年築
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[物件3号]


埼玉県北部エリア
実質利回り22.14%
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[物件4号]


埼玉県北部エリア
実質利回り15.00%
1960年代築
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