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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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個人事業主として不動産会社から独立して、様々なネットビジネスや不動産投資で生計を立てています。

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初の入居者募集開始

2012年07月22日(日)

 2012年4月18日



 物件2号も引渡しから1ヵ月程度が経ち、

 ようやく入居者募集にこぎつけました。

 リフォームも当然完了しておりますので、

 室内を公開致します。

 → 

 けっこう綺麗ですよね(笑)。

 元々内装が直されていたので、リフォームはあまりしていません。

 ですので、現時点での総額は物件1号よりもだいぶ安いです。

 がしかし、内装は綺麗なものの、

 日当たりが非常に悪いのが物件2号の大きな弱点・・・

 おそらく、というか確実に入居者募集に苦戦するでしょう。

 それなら、物件1号と同様に「地域最安値」で挑戦すれば

 比較的早く入居者が見つかるかもしれませんが、

 今は特に繁忙期というわけではないので、あまり急ぎません。

 ですので、とりあえず相場通りの家賃にて募集を開始しました。

 さて、どうなることやら楽しみです(笑)。

 ちなみに、すでに一件内見があったのですが、

 見事スベリました(汗)。



物件2号ゲットだぜ!

2012年05月23日(水)

 2012年3月14日



 先日、物件2号の決済が完了しました。

 売主様が買換えのため、引渡しまでに猶予期間が設定されていて、

 実際に鍵が渡されるのは今週末になります。

 また来週からセルフリフォームを開始する予定ですが、

 物件1号の入居者が決まっていないので少しブルーです(汗)。

 それと、物件2号は築40年近く経った超ボロ戸建ですので、

 これから待っている運営の苦労を考えるとさらにブルーです(笑)。

 でも、何とか頑張ります・・・

 いやいや、楽しみます(笑)。



物件2号の売主 買換先物件の融資承認下りる

2012年04月27日(金)

 2012年2月16日



 買換え特約付きの契約を結んだ物件2号ですが、

 無事、売主様の買換え先物件の融資が承認されました。

 よって、物件2号を購入できる運びとなりました。

 これでまた、来月から忙しくなりそうです(汗)。

 嬉しいのやら、でも憂鬱なような複雑な気分ですね(笑)。

 決済は3月の中旬です。

 所有権が私に移転されましたら、物件2号の写真も公開致します。



指値が通り無事契約

2012年04月21日(土)

 2012年2月1日



 先日見学してきた、埼玉県川越市のボロ戸建の契約が完了しました。

 金額は、指値を入れた250万円で話がまとまりました。

 けっこう安いと思います(笑)。

 ただ、日当たりは最悪です・・・

 これは、けっこう大きな懸念材料であり、

 入居者を付けるのに苦戦をするのは目に見えてます。

 ではなぜ購入したのか??、というところですが、

 理由はいくつかありまして、

 ・路線価ベースで半額近い金額で買えたから

 ・建物内がリフォームされていて綺麗だから

 ・自分が生まれて15年間暮らした川越市の物件だったから

 ・埼玉県のJR川越線・東武東上線の2駅が利用できる立地だから

 ・地域最安値の家賃設定でも実質利回り15%以上を狙えるから

 といったメリットとの兼ね合いを考えた上で、購入を決断しました。

 入居付けに時間を要するかもしれませんが、

 実験も兼ねて頑張ってみます(汗)。



 実験テーマ

 「日当たりが最悪でも地域最安値の家賃なら入居者が付くのか?」

 でも実は、今回の契約には「買換え特約」が付いているんです(汗)。

 要するに、売主さんが引越し先の物件を購入できなければ、

 今回の契約が白紙解除になってしまうというもとです。

 ですので、買えるかどうかは3月になってみないとわかりません・・・



15坪弱の狭小ボロ戸建

2012年04月18日(水)

 2012年1月28日



 今日、久しぶりに物件見学をしてきました。

 場所は、埼玉県川越市です。

 (さいたま市に隣接しているなかなか良いエリア。)

 立地条件は、かなりよかったのですが、

 土地の大きさが15坪弱しかありません・・・

 川越市で15坪弱の土地ですと、正直いって、

 「宅地」としての価値は著しく低いです。

 つまり、出口(売却)がみえづらい物件ということになります。

 ですが、価格が安かったことと、

 築40年の割には建物がしっかりしているとの説明を受けたので、

 一応現地を案内されてみました。

 営業マンの話の通り、建物の内部はけっこうリフォームされており、

 かなり綺麗でした。

 しかも、賃貸需要があるエリアで、利回りも悪くなさそうです。

 でも、日当たりが非常に悪い・・・

 この部分が少々懸念材料ではありますが、

 大幅な指値を入れて、その金額が通れば良い投資になるかもしれません。

 というわけで、250万円で買い付けを入れてきました。

 運営の展望ですが、この金額で買えればどう考えても5・6年以内に

 元本を回収できる見通しが立つので、建物が朽ち果てるまで使い切って、

 建て替えるのも悪くありませんね。

 こういった戦略も、場所が良いからこそ検討できるというわけです。

 売り急ぎ案件なので、結果は数日中に出ると思います。



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所有物件一覧

【物件1号】


埼玉県南部エリア
実質利回り16.02%
1975年築
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【物件2号】

2015年売却済

埼玉県南部エリア
実質利回り20.02%
1971年築
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[物件3号]


埼玉県北部エリア
実質利回り22.14%
1977年築
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[物件4号]


埼玉県北部エリア
実質利回り15.00%
1960年代築
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