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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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個人事業主として不動産会社から独立して、様々なネットビジネスや不動産投資で生計を立てています。

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物件1号 シロアリの消毒完了

2017年05月18日(木)

物件1号のシロアリ消毒が完了しました。

65000円の痛い出費となりました。

被害現場は風呂です。

ボロ戸建ですから、当然「在来工法の風呂」となります。

(工場生産のユニットバスと異なり、職人さんが作ったお風呂)

在来風呂で、しかもだいぶ痛んでいるので防水効果は微力。

湿気を好むシロアリの格好の餌食となってしまったのでしょう。

さらには、外壁の防水効果も乏しく、

今回の消毒で完全にシロアリ問題が解決したわけではなさそうです。

抜本的な解決には、大幅リフォームが必要となることでしょう。

しかし、いかんせんもらってる家賃が安いので、

おいそれとお金をかけるわけにはいきません。

これが低家賃物件のツライところですね。 とほほ・・・

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物件1号にシロアリが発生してしまった

2017年05月17日(水)

ゴールデンウィークのある日、

物件1号の入居者から不穏なコール・・・

その内容は、風呂の入り口の柱部分にシロアリがいるとのこと。

まさにシロアリが活性化するこの時期。やっちまいました。

来週から仕入でしばらく離れてしまうので、

電話を受けたその日に急いで現地へと向かいました。

現場を見ると、いましたよシロアリが・・・

初めて生でシロアリを見ました。気持ち悪いものですね。

向かい途中で買ってきたシロアリ殺虫スプレーを吹きかけ、

その日は退散。

後日、シロアリ業者さんに連絡して見積もりを取りました。

机上の見積もり段階で6万円オーバー。こりゃもっと高くなるぞ・・・

家賃2か月分突破するかもしれません。

さらに柱をやられているとなると、さらに出費が増すことになるでしょう。

いや~怖い怖い。

物件1号の実質利回り

2012年07月21日(土)

 2012年4月5日



 物件1号の賃貸借契約&引渡しが完了しました。

 やっとのことで、実質利回りを公開することができます(汗)。

 12月下旬に物件1号の契約・決済が完了してから、

 実に3ケ月以上もかかってしまいました。

 それでまず、物件1号にかかった経費の一覧をご紹介しますと、



 ・売買代金

 ・仲介手数料

 ・登記費用&司法書士報酬

 ・不動産取得税(概算)

 ・固定資産税&都市計画税の清算金(微々たるもの)

 ・リフォーム費用

 ・セルフリフォーム費用

 ・UHFアンテナ設置費用

 ・火災&地震保険料(初年度分)

 ・賃貸借仲介手数料&広告料

 ・空室期間中の電気&水道料金(微々たるもの)



 そして、成約賃料は47000円

 実質利回りは、16.03%となりました。

 築35年の戸建の割には微妙な数字かもしれませんが、

 私が15年間暮らした埼玉県川越市で大家業をスタートできたので、

 ちょっぴり嬉しかったりします(笑)。

 今後、修繕費用やらなんやらで利回りが低下していくのでしょうが、

 無借金という「心のゆとり」があるので、

 のんびりゆっくりと運営していく所存です。

 ちなみに借主の工務店さんの担当者は、けっこう良い方でした。

 ただ、現地での入居立ち会いの時に、

 「外壁けっこうキてますね」と言われたので、

 若干ブルーな気分になりました・・・(汗)。



申込法人から回答あり

2012年07月19日(木)

 2012年3月30日



 先日、物件1号に申込みを入れてくれた法人さん(外国人5人入居)から

 私が提示した条件に対する解答が本日届きました。

 その解答とは・・・・、

 ズバリ入居するそうです。

 条件を提示してから実に5日後の解答になりましたので、

 おそらく他の物件を探してみても入居OKになるものがなかったのではないかと・・・

 (それぐらいヤバい案件ということでしょう 汗)

 外国人の方は、どうして家主さんから敬遠されてしまうかと申しますと、

 やはり、

 「文化の違い」からくる煩わしさでしょう。

 例えば、・ゴミだしのルールを守らない

 ・いつのまにかこちらが知らない外人仲間が住みだしている

 ・設備関係の使い方が雑

 ・排水管に異物を流す

 ・近所に迷惑をかける行為をする

  (あくまでもこういった傾向があるにすぎませんが・・・)



 上記のようなものが、私が管理会社に在籍しているときに感じた

 不良外国人入居者の傾向です。

 正直なところ、私自身、この案件は断ろうかと思ったのですが、

 何か条件付きで入居を許可してみようかと思い立ち、

 「設備類修理の完全借主負担」という条件で入居を許可しました。

 (法人契約・最低3年間は日本に滞在予定という好材料もあります)

 まぁ、これが「正解」なのかどうかは正直わかりません(汗)。

 近所の方々に迷惑をかけてしまうかもしれませんし、

 部屋の中をボロボロにされてしまうかもしれません。

 (すでにボロボロという噂もありますが・・・

  物件写真→ http://fudousandekasegu.com/borokodate/

 もはや、実験ですね(笑)。

 何かおもしろいことが起きそうでワクワクします。

 メルマガのネタ的にはもってこいの案件のような気もします(笑)。



空室対策

2012年07月18日(水)

 2012年3月29日



 物件1号の入居者募集を開始して一ヶ月半が経ってしまいましたので、

 少々空室に悩みつつあります(汗)。

 こんな状況ですので、空室対策ノウハウを学ばねばと思い立ち、

 この本を読んでみました。

 尾嶋健信 著「満室革命プログラム」

 → http://tinyurl.com/6lj9yku

 尾嶋さんといえば、日本唯一の「空室対策コンサルタント」として

 活躍していることで有名な方です。

 私も尾嶋さんのメルマガを購読していつも勉強させて頂いております。

 そんな尾嶋さんが書いた本なので、

 内容はまず間違いないと思って購入したわけですが、

 やっぱり良い本でした(笑)。

 どこか勉強になるのかと申しますと、

 他の「満室経営本」と重複する内容もありましたが、

 それらの本と違う点は、不動産業界の「賃貸仲介ルール」を

 ものすごく詳細に解説してくれているところです。

 不動産業界って変な独自ルールがたくさんあって、

 わずらわしいところが一杯ありますので、

 これを勉強しておいたほうがいいかもしれません。

 不動産業界で働いていない方にとっては、

 目からウロコのノウハウになると思います。

 かなりオススメの内容ですよ。

 試してみたい空室対策ノウハウが多く紹介されていたので、

 本が付箋だらけになってしまいました(笑)。



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