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戸建賃貸投資日記 埼玉戦線 個人不動産屋よしお

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個人事業主として不動産会社から独立して、様々なネットビジネスや不動産投資で生計を立てています。

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物件1号の実質利回り

2012年07月21日(土)

 2012年4月5日



 物件1号の賃貸借契約&引渡しが完了しました。

 やっとのことで、実質利回りを公開することができます(汗)。

 12月下旬に物件1号の契約・決済が完了してから、

 実に3ケ月以上もかかってしまいました。

 それでまず、物件1号にかかった経費の一覧をご紹介しますと、



 ・売買代金

 ・仲介手数料

 ・登記費用&司法書士報酬

 ・不動産取得税(概算)

 ・固定資産税&都市計画税の清算金(微々たるもの)

 ・リフォーム費用

 ・セルフリフォーム費用

 ・UHFアンテナ設置費用

 ・火災&地震保険料(初年度分)

 ・賃貸借仲介手数料&広告料

 ・空室期間中の電気&水道料金(微々たるもの)



 そして、成約賃料は47000円

 実質利回りは、16.03%となりました。

 築35年の戸建の割には微妙な数字かもしれませんが、

 私が15年間暮らした埼玉県川越市で大家業をスタートできたので、

 ちょっぴり嬉しかったりします(笑)。

 今後、修繕費用やらなんやらで利回りが低下していくのでしょうが、

 無借金という「心のゆとり」があるので、

 のんびりゆっくりと運営していく所存です。

 ちなみに借主の工務店さんの担当者は、けっこう良い方でした。

 ただ、現地での入居立ち会いの時に、

 「外壁けっこうキてますね」と言われたので、

 若干ブルーな気分になりました・・・(汗)。



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申込法人から回答あり

2012年07月19日(木)

 2012年3月30日



 先日、物件1号に申込みを入れてくれた法人さん(外国人5人入居)から

 私が提示した条件に対する解答が本日届きました。

 その解答とは・・・・、

 ズバリ入居するそうです。

 条件を提示してから実に5日後の解答になりましたので、

 おそらく他の物件を探してみても入居OKになるものがなかったのではないかと・・・

 (それぐらいヤバい案件ということでしょう 汗)

 外国人の方は、どうして家主さんから敬遠されてしまうかと申しますと、

 やはり、

 「文化の違い」からくる煩わしさでしょう。

 例えば、・ゴミだしのルールを守らない

 ・いつのまにかこちらが知らない外人仲間が住みだしている

 ・設備関係の使い方が雑

 ・排水管に異物を流す

 ・近所に迷惑をかける行為をする

  (あくまでもこういった傾向があるにすぎませんが・・・)



 上記のようなものが、私が管理会社に在籍しているときに感じた

 不良外国人入居者の傾向です。

 正直なところ、私自身、この案件は断ろうかと思ったのですが、

 何か条件付きで入居を許可してみようかと思い立ち、

 「設備類修理の完全借主負担」という条件で入居を許可しました。

 (法人契約・最低3年間は日本に滞在予定という好材料もあります)

 まぁ、これが「正解」なのかどうかは正直わかりません(汗)。

 近所の方々に迷惑をかけてしまうかもしれませんし、

 部屋の中をボロボロにされてしまうかもしれません。

 (すでにボロボロという噂もありますが・・・

  物件写真→ http://fudousandekasegu.com/borokodate/

 もはや、実験ですね(笑)。

 何かおもしろいことが起きそうでワクワクします。

 メルマガのネタ的にはもってこいの案件のような気もします(笑)。



空室対策

2012年07月18日(水)

 2012年3月29日



 物件1号の入居者募集を開始して一ヶ月半が経ってしまいましたので、

 少々空室に悩みつつあります(汗)。

 こんな状況ですので、空室対策ノウハウを学ばねばと思い立ち、

 この本を読んでみました。

 尾嶋健信 著「満室革命プログラム」

 → http://tinyurl.com/6lj9yku

 尾嶋さんといえば、日本唯一の「空室対策コンサルタント」として

 活躍していることで有名な方です。

 私も尾嶋さんのメルマガを購読していつも勉強させて頂いております。

 そんな尾嶋さんが書いた本なので、

 内容はまず間違いないと思って購入したわけですが、

 やっぱり良い本でした(笑)。

 どこか勉強になるのかと申しますと、

 他の「満室経営本」と重複する内容もありましたが、

 それらの本と違う点は、不動産業界の「賃貸仲介ルール」を

 ものすごく詳細に解説してくれているところです。

 不動産業界って変な独自ルールがたくさんあって、

 わずらわしいところが一杯ありますので、

 これを勉強しておいたほうがいいかもしれません。

 不動産業界で働いていない方にとっては、

 目からウロコのノウハウになると思います。

 かなりオススメの内容ですよ。

 試してみたい空室対策ノウハウが多く紹介されていたので、

 本が付箋だらけになってしまいました(笑)。



法人様から申込をもらいましたが・・・

2012年07月16日(月)


 3月27日



 物件1号に申込みをして頂いた法人さんに、

 こんな条件を提示してみました。

 入居者が外国人5人(出稼ぎの方々)ということだったので、



 ・近隣住民へのあいさつと会社連絡先を住民に教える

  (住民からのクレームが直接借主の会社にいくように)

 ・設備関係の修理をすべて借主負担にする

   (大人5人の入居では設備の面倒をみれないと説明)

 ・家賃保証契約をトリオ50にする

   (家賃滞納が起こると無条件で補填されるため)



 上記のような条件を提示しました。

 ちょっと厳しいですかね、、、特に設備の修理のところが・・・

 ただ、こちらもそれ相応のリスクを負うことになりますので、

 どんな形にせよメリットも享受できるような条件にしてみました。

 ちなみに、条件を提示してから3日間経ちましたが、

 解答は保留のままです(汗)。

 おそらく、借主の法人さんも私が提示した条件がキツイと感じて、

 期限ギリギリまで別の物件を探しているのかもしれません。

 実のところ、

 この案件に関しては、断られてもあまり痛くありません(笑)。

 正直いってどちらでもいいって感じです。

 少々惰性な印象を受けるかもしれませんが、

 今後の物件管理を考えるとやはり面倒かなと思うところもありますので・・・



入居申し込みが・・・ でもブラック!?

2012年05月21日(月)

 2012年2月28日



 物件1号の入居者募集をお願いしている大宮の業者さんから

 申込みが入りました。

 お客様は「大変気に入っている」とのことで、

 手塩にかけた物件1号が褒められいるような気がして、

 非常にテンションが上がってしまいました(笑)。

 がしかし、申込みから2日後に業者さんから嫌な連絡が・・・

 どうやら、このお客様はブラック(過去にクレジットで滞納)らしく、

 保証会社の審査に落ちてしまったとのこと。

 さらに、

 属性の良い連帯保証人を付けるという方向で動いてくれたそうなのですが、

 そのお客様の父親もブラックだったそうで・・・

 まさに、「蛙の子は蛙」を地でいく親子ですね(汗)。

 今回の申込みがダメになったのは非常に残念でしたが、

 部屋の中を見て気に入ってくれたという事実が私にとっては、

 かなり嬉しい事実です。

 少し勇気が湧きました(笑)。

 それと、以前メルマガにて紹介した薄い申込みですが、

 案の定キャンセルとなりました。

 よくあんな薄い申込みで入居者募集を止めてほしいと言えますよね・・・

 調子の良いことばかり言う不動産業者は相手にしないほうが無難です。





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